ЦВЕТ ТЕМЫ

Ипотека и промышленное строительство

Что происходит в России с ипотекой коммерческой недвижимости. По-большому счёту – ничего. Хоть она вроде как и существует. Причин тому, мягко говоря, несколько. Это и несовершенство правовой базы, накладывающее достаточно критичные ограничения на подобные операции. К примеру, в отличии от ипотечной сделки на квартиру, невозможно заложить здание какого-нибудь  склада, не имея на руках документов, подтверждающих  имущественные права на этот склад. Что выбивает один из краеугольных камней из под такой ипотеки – суть ипотеки ведь в том и заключается, что объект недвижимости приобретается на заёмные средства, обеспечением возврата которых (залогом) является сама приобретаемая недвижимость. И если желающий купить жильё (ну и имеющий деньги на первоначальный взнос, и доходы, обеспечивающие выплаты по кредиту) располагает такой возможностью, то желающий купить какой-нибудь коровник – нет. Это само по себе несколько странно – оно, конечно, понятно, что в стране надо решать жилищную проблему и всё такое, но вот только при таких обстоятельствах откуда должно браться это самое жильё? Можно раздать сколько угодно денег людям в долг на приобретение жилья, но самого жилья от этого не прибавится. Более того, на имеющееся в недостаточном количестве жильё просто будут соответственно расти цены, только и всего. Лишь неким косвенным образом будет стимулироваться строительство, далеко не со 100% КПД. А вот ежели кто-то захочет реальными делами, напрямую поспособствовать решению жилищной проблемы и прикупить (а тем паче – построить) некую недвижимость для производства, скажем, кирпича – с финансированием этого процесса этот кто-то столкнётся с проблемами, которые желающему купить квартиру в ипотеку и не снились в самом страшном сне. Купить квартиру в ипотеку в доме, который ещё только начал строиться (а то ещё и не начал вовсе) – вопрос решаемый. Кредитные ставки низкие, срок погашения – долгие годы, а то и десятилетия. Механизм принципиально не сложный – деньги из банка (или иного финансового учреждения), фактически минуя заёмщика, поступают к застройщику. Тот на эти деньги строит жильё. Застройщик при деле и при деньгах, заёмщик – при жилье и при долгах перед банком. Всё понятно и логично. Но почему-то с помощью совершенно, казалось бы, аналогичного механизма нельзя построить себе вместо жилья какой-нибудь свечной заводик. Почему? Мне, по роду работы, доводилось немало общаться с различными банковскими структурами на эту тему. Ну с процентными ставками понятно – наше очень сильно социально-ориентированное (кто бы что не думал) государство субсидирует процентные ставки по жилищным ипотечным кредитам. Со сроками кредитования – понять уже сложнее.

Да, длинные деньги в России – нечастое явление, но для ипотеки жилья они, тем не менее, банками находятся. Но основной камень преткновения возникал всегда при обсуждении обеспечения – хотя ну непонятна мне критичная разница в надёжности и ликвидности ещё не построенной квартиры и ещё не построенного заводика. Ведь пока нет ни того, ни другого. Да, в непостроенном ещё жилье банк, как правило, имеет дело лишь с хорошо известным ему (а то и аффелированным) застройщиком. Но что мешает придерживаться такой же политики с нежилой недвижимостью? Вызывает сомнение в ликвидности свечного заводика по сравнению с квартирами? Возможно, в этом и можно было найти резон. В случае, если бы банки охотно не кредитовали бы компании под залог уже имеющихся цехов и складов, во многих случаях – вовсе не новых. Помимо этого, современные промышленные, складские и прочие здания для бизнеса в современных условиях возводятся чаще всего по быстровозводимым технологиям – металлоконструкции, сэндвич-панели и т.п. - что гораздо быстрее, чем строительство многоквартирных жилых домов. И что, соответственно, снижает риски недостроя для банка-кредитора. Никто не мешает и застраховать процесс от всевозможных рисков, как это и происходит при жилищной ипотеке. В конце концов, к чему изобретать велосипед? Ведь в европейских и прочих экономически развитых странах этот механизм уже давным давно исправно действует, и весьма широко распространён.

С другой стороны, сложно и едва ли справедливо обвинять российские финансовые структуры в отсутствии знаний, делового чутья, в том, что они просто проморгали некий лакомый денежный кусок. Что-то, видимо, им мешает. Видимо, существуют более эффективные по экономической отдаче предметы для инвестиций. А при общем дефиците ликвидности в долгосрочной перспективе – выбор, разумеется, очевиден. И если государство имеет возможность различными, в том числе и экономическими (но не только) путями «продавить» вопрос с ипотекой жилья, то нежилой ипотекой государство у нас просто не занимается, не смотря на, казалось бы, очевидные в том числе и социальные блага – и создание рабочих мест, и рост промышленного производства а, вместе с ним, и уровня благосостояния... С одной стороны – понятно почему оно так. С другой стороны – жаль.

24.11.2010

Возврат к списку